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在8月27号的公开课当中，我给大家讲解了《以房产为投资中心的时代正式结束了》。过去一连串的房产新政其实都应验了，在2016年底，中央开始提出“房子是用来住的，而不是用来炒的”这样的基调。

最近这段时间不断推出各种各样的新政，租购同权、商住改租赁、共有产权房、一直到8月23号上海推出四块租赁用地、8月26日上海再推五块黄金地段的租赁用地。所有的探索其实都在酝酿一个事情——叫做长效机制。

长效机制目前来看越来越证明了一点，我们中国的房地产市场结构从过去的香港模式，正在稳步向新加坡模式推进。

过去我们的模式是香港模式，政府拍卖土地然后开发商盖，价高者得不断越卖越高，最终炒房者横行——这是过去的香港房地产模式。

还有一种房地产模式其实非常的有效，叫新加坡模式。新加坡模式其实很类似于我国早期十多年前的经济适用房，但是经济适用房并没有搞成功。如果当时顺着那条路做成新加坡模式，那今天就真的不一样了。

给大家简单聊一聊新加坡的房产模式，如果大家想听完整的版本可以到我们格局的官网（www.geju100.com），里面有8月27日公开课的详细全程内容，我这里给大家简单简略说说重点。

新加坡的房产政策叫居者有其屋。

1965年新加坡建国之初，当时李光耀提出这个计划，鼓励人民拥有自己的住房。新加坡政府单独成立一个专管的机构叫建屋发展局，把整个新加坡的房地产模式分成二元结构——政府所有权的房子公民可以居住99年，完全够长，叫组屋；还有一种商品房叫私宅。

两个市场同时运行，大概经过30年，1995年的时候，新加坡的自有住房率超过90%了，人均住宅面积25平方米，有80%以上的公民动住进了政府组屋。组屋就是所有权归政府，购买祖屋的人可以居住99年，也可以买卖，但是必须符合条件和规定。

可以说这个政策真的保障了新加坡这么小的一个地方，在同时又拥有那么多人口，还保障了居住的成功、居者有其屋政策的成功。组屋为主、私宅为辅的二元结构奠定的基础，组屋占到整个住宅市场73%的份额，私宅占到26%的份额，组屋满足社会70%-80%的需求。

如果经济好了形势好了赚到钱了，个人可以去买私宅，但是必须要退出组屋；如果有一天经济下滑了，私宅由于各种原因的必须卖掉，个人可以还再去申购组屋，保证在经济恶化情况下还有住的情况。

组屋是政府主导的公共住宅系统，它的产品是多层次的，以充分保障社会的中低层的住宅需求。有一室、两室、三室，也有更大一点的，还有专门为老年人设计的小型公寓组屋。年龄大了可以把面积大的组屋卖掉换成面积小的组屋，每个人只有一套保障居住。

组屋的买卖限制非常严格，不符合规定不能买，而且买了以后也相关要求的限制，所以组屋市场保障的是社会普通大众的住房，私宅是私有，配套非常好。组屋是开放式，没有小区的概念，出来就是街道、整个社区。然后私宅是封闭式的，有健身房、游泳池等，配套不一样，价格比组屋贵两到三倍以上。

这种结构其实仔细想一想，就会发现，非常像我们现在的摸索、探索。共有产权房和公共租赁住房就类似于新加坡的组屋，符合条件的人可以申请可以居住、可以享受上学等等的政策，但是不能炒作它，买卖有严格的限制，不能暴利，如果有钱可以买商品房。

从种种迹象来说，我觉得长效机制总体上是向新加坡的模式靠拢和迈进。我觉得这是一种进步，依托在房子上的金融产品属性剥离掉，居者有其屋让天下寒士都有居住的场所，少部分人可以去炒作商品房。

这样我觉得这是一个长效机制，是一个发展方向，这个探索还在不断不断推进。我相信随着模式的改变，整个房产市场都将发生重大改变。

我们的主题叫投资，对于投资来说，我觉得过去随便买一套房可以赚钱、可以翻倍的时代已经一去不复返了，清晰的认识到这个模式的转折点在2017年，为自己未来的投资重新选定方向、重新梳理资产配置，我觉得才是明智之选。